מילון מונחים – רישוי

רגע לפני שמתחילים לתכנן או לבנות – חשוב להכיר את שלבי הרישוי, המונחים המרכזיים והמסמכים הנדרשים. המילון הזה- מילון מונחים – רישוי ובנייה נועד לספק הסבר פשוט, ברור ומעודכן על כל מה שצריך לדעת על תהליך הרישוי – לבעלי בתים פרטיים, יזמים ובעלי עסקים כאחד.

אישור עקרוני

בדיקה מקדימה של הרשות המקומית לבחינת היתכנות תכנונית – האם הרעיון הכללי של הפרויקט מתאים למדיניות התכנון ולייעוד הקרקע באזור.

אישורים לתחילת עבודות 

אישורים שמתקבלים לאחר קבלת היתר בנייה, ומאפשרים להתחיל בעבודות בשטח. כולל תנאים כמו גידור האתר, שירותי ניידות, חיבור זמני לחשמל וכו’.

אחוזי בנייה

היחס שבין שטח הבנייה המותר לבין שטח הקרקע. לדוגמה: אם אחוזי הבנייה הם 50% ובשטח של 500 מ”ר – מותר לבנות 250 מ”ר.

אדריכל רשוי

אדריכל המוסמך כחוק לתכנן, להגיש ולחתום על בקשות להיתרי בנייה. רק בעלי רישיון תקף מרשם המהנדסים והאדריכלים יכולים להגיש תכניות לאישור.

אגרות והיטלים

תשלומים לרשות המקומית עבור אגרות בנייה, היטלי השבחה, חיבור לתשתיות ועוד. העלויות משתנות לפי סוג הבנייה והמיקום. למידע נוסף: היטלים ואגרות בנייה מינהל התכנון – Gov.il

בקשה להיתר בנייה

המסמך הרשמי שנדרש כדי לקבל אישור להתחיל בבנייה או בשיפוץ מהותי. כולל תוכניות אדריכליות, חתימות בעלי מקצוע ונספחים שונים.

בקשה לתיק מידע

פנייה לוועדה המקומית לקבלת מידע תכנוני על מגרש מסוים, כולל זכויות בנייה, קווי בניין, ייעודי קרקע ועוד.

גבולות מגרש

תחום הקרקע הרשום בטאבו או בנסח המקרקעין. כל תכנון נבחן מול גבולות המגרש החוקיים לצורך קביעת קווי בניין, שטחי בנייה ואחוזי ניצול.

היתר בנייה

האישור החוקי שמאפשר להתחיל בבנייה. כולל תנאים, הגבלות ותוקף מוגדר. תהליך קבלת ההיתר דורש עמידה בתקנות רבות וכולל בדיקות של מספר גורמים.

היתר שימוש חורג

אישור זמני או קבוע לשימוש שאינו תואם את ייעוד הקרקע לפי התב”ע. לדוגמה: פתיחת קליניקה בבית מגורים.

היתר תוספת בנייה

הרחבה של שטח מבונה קיים – כמו סגירת מרפסת, הוספת קומה או חדר. נדרש אישור מחדש גם אם מדובר במבנה קיים.

חישוב שטחים

שיטה שמחשבת את השטחים המותרים לבנייה – כוללת שטחי מגורים, שירות, מרפסות, חניה ועוד. חישוב לא תקין עלול לעכב את הרישוי.

טאבו (נסח טאבו)

מסמך רשמי המפרט את פרטי הבעלות והזכויות בנכס מקרקעין. ניתן להוציא נסח טאבו דרך אתר רישום מקרקעין (טאבו) – Gov.ilgov.il+1gov.il+1

ייעוד קרקע

ההגדרה התכנונית למה מותר לבנות בקרקע – מגורים, תעסוקה, מסחר, חקלאות, שטח ציבורי ועוד. כל חריגה מחייבת שינוי ייעוד בתב”ע.

מגיש הבקשה

האדריכל או מהנדס מוסמך שמייצג את היזם או בעל הנכס מול הוועדה. הוא אחראי על תיאום כל הגורמים המקצועיים והמסמכים הנדרשים.

מדידה טופוגרפית

מדידה בשטח המדמה את פני הקרקע המדויקים כולל גבהים, שיפועים, עצים, גבולות – כלי בסיסי לתכנון.

מבנה פטור מהיתר

עבודות ומבנים מסוימים הפטורים מהצורך בהיתר בנייה, בהתאם לתקנות. למידע נוסף: מדריך אודות עבודות הפטורות מהיתר בנייה – Gov.ilgov.il

נסח טאבו

מסמך רשמי המפרט את פרטי הבעלות והזכויות בנכס מקרקעין. ניתן להוציא נסח טאבו דרך אתר רישום מקרקעין (טאבו) – Gov.il

נספח בינוי

מסמך המפרט את התכנון המוצע לבנייה, כולל פרטים על מבנים, שטחים פתוחים, חניות ועוד.

סקר תשתיות

בדיקה של מערכות קיימות – מים, ביוב, חשמל, תקשורת – כדי לתכנן חיבורים נכונים ולמנוע פגיעה בתשתיות קיימות.

עלויות אגרה והיטלים

תשלום חובה לרשות המקומית עבור אגרות בנייה, היטלי השבחה, חיבור לתשתיות וכדומה. העלויות משתנות לפי סוג הבנייה והמיקום.

קונסטרוקציה

השלד של המבנה – כולל יסודות, עמודים, קירות תומכים ותקרות. תכנון קונסטרוקטיבי מדויק מבטיח יציבות, בטיחות ועמידות לאורך שנים.

קו בניין

המרחק החוקי שנדרש להשאיר בין גבול המגרש לבין המבנה. הפרה של קו הבניין תוביל לדחיית היתר.

רישוי זמין

הגשת בקשות להיתרי בנייה באמצעות מערכת ממוחשבת ארצית (“רישוי זמין”). התהליך מאפשר מעקב אונליין, אך דורש תיאום מושלם בין בעלי המקצוע.

תב”ע (תכנית בניין עיר)

מסמך משפטי שמגדיר מה מותר ואסור לבנות בכל חלקת קרקע. כולל זכויות בנייה, קווי בניין, גובה מותר, ייעודי קרקע ועוד.

תכסית קרקע

השטח של המגרש המכוסה על ידי מבנים, כולל גגות, מרפסות, חניות מקורות וכו’.

תכנית הגשה (גרמושקה)

סט תכניות אדריכליות המוגשות לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר בנייה.

שטח עיקרי ושטח שירות

הבחנה בין שטחים המיועדים לשימושים עיקריים (כגון מגורים) לבין שטחים המיועדים לשירות (כגון מחסנים, חדרי מדרגות). הבחנה זו נקבעת בתב”עות החלות. 

שאלות נפוצות על תהליך הרישוי

איך מגישים בקשה להיתר בנייה?
הבקשה מוגשת דרך מערכת “רישוי זמין”, על ידי אדריכל רשוי. יש להגיש תכניות אדריכליות, טופסי חתימות, ואישורים נלווים מרשויות תשתית.

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה?
זה תלוי ברשות המקומית ובמורכבות הפרויקט. לרוב מדובר במספר חודשים – אך תכנון נכון ותיק מסודר יכולים לקצר תהליכים.

מהו מבנה פטור מהיתר?
מבנה פטור הוא אלמנט בנייה קטן (כגון פרגולה, מחסן קטן או גדר בגובה מסוים) שאינו דורש היתר לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.
למידע נוסף: מדריך למבנים פטורים מהיתר – gov.il

האם אפשר לערער על סירוב להיתר?
כן. ניתן להגיש בקשה לדיון חוזר, ובמקרים מסוימים אף ערר לוועדת ערר מחוזית.