בדיקה מקדימה לפני מכירת נכס – בדיקת זכויות ופוטנציאל אדריכלי

בדיקה מקצועית ובחינת זכויות הבנייה, הפוטנציאל האדריכלי והמשמעויות התכנוניות של הנכס, כדי להבין מה באמת אתם מוכרים עוד לפני שמציגים אותו לשוק.

לפני שמתמחרים נכס, מפרסמים אותו או נכנסים למשא ומתן, כדאי להכיר לא רק את מה שבנוי בו היום, אלא גם את מה שאפשר לעשות בו בעתיד.

לפני שאתם מוכרים מגרש, בית או דירה, בדיקה אדריכלית וייעוץ אדריכלי לפני מכירה יכולים לחשוף מידע משמעותי על הנכס: זכויות בנייה שלא נוצלו, אפשרויות הרחבה ושינוי, מגבלות תכנוניות וסוגיות שכדאי להכיר עוד לפני שהרוכש מתחיל לבדוק אותן.

אני בודקת עבורכם את זכויות הבנייה, התב”עות, ההנחיות החלות על הנכס, תיק הבניין וההיתרים הקיימים, לצד הפוטנציאל האדריכלי שלו, כדי שתדעו מה קיים, מה אפשרי ומה חשוב להביא בחשבון לקראת המכירה.

 

למי השירות מתאים

• לבעלי בתים, דירות או מגרשים שמתכננים למכור ורוצים להבין טוב יותר את הנכס לפני היציאה לשוק.

• למי שחושדים שקיימות בנכס זכויות בנייה או אפשרויות תכנוניות שאינן באות לידי ביטוי במצב הקיים.

• לבעלי נכסים שרוצים להגיע לשלב התמחור והמשא ומתן כשהמידע התכנוני בידיהם.

• ליורשים או לבעלי נכסים ותיקים שאין בידיהם תמונה ברורה של הזכויות, ההיתרים והמצב התכנוני.

• לבעלי נכסים שמתלבטים אם למכור את הנכס כפי שהוא או לבדוק קודם אפשרות לשינוי, הרחבה או השבחה.

• למתווכים ולאנשי מקצוע שרוצים להבין את הפוטנציאל האדריכלי של נכס ולהציג ללקוחות תמונה מקצועית ומבוססת יותר.

 

מה כוללת הבדיקה המקדימה לפני המכירה

הבדיקה כוללת ניתוח מקצועי של הנתונים התכנוניים, המצב הקיים והפוטנציאל של הנכס.

המטרה היא להבין את הנכס מעבר למה שרואים בשטח, לזהות מראש אפשרויות או מגבלות ולהגיע לתהליך המכירה עם תמונה ברורה ומבוססת יותר.

• בירור הצרכים והשאלות המרכזיות לקראת המכירה.

• בדיקת זכויות בנייה לפני מכירה, כולל שטחי בנייה, קווי בניין, תכסית, גובה, מספר קומות ומגבלות נוספות שעשויות להשפיע על הנכס.

• בדיקת התב”עות, מסמכי המדיניות וההנחיות המרחביות החלות על הנכס.

• בדיקת תיק הבניין והיתרים קיימים.

• בחינת התאמה עקרונית בין המצב הקיים לבין המידע התכנוני הזמין.

• בירור מקצועי מול גורמי הרשות המקומית לפי הצורך.

• בחינת מה כבר נוצל מתוך זכויות הבנייה ומה עשוי עדיין להיות ניתן למימוש.

• בחינת הפוטנציאל האדריכלי: הרחבה, שינוי, תוספת בנייה, הריסה ובנייה מחדש או חלופות אחרות, בהתאם לנכס ולזכויות החלות עליו.

• הפקת מסמך מסכם וברור עם הממצאים, המשמעויות והמסקנות.

 

למה חשוב לבצע בדיקה לפני מכירת נכס

כשמסתכלים על נכס רק כפי שהוא נראה היום, לפעמים מפספסים חלק משמעותי מהתמונה.

בית קטן על מגרש יכול להחזיק זכויות בנייה נוספות.

דירה יכולה לכלול אפשרויות הרחבה או שינוי שלא נוצלו.

ומנגד, לעיתים הנחות לגבי זכויות או אפשרויות תכנון אינן תואמות את המצב התכנוני בפועל.

בדיקה מקצועית מוקדמת מאפשרת להבין:

• מהן זכויות הבנייה הקיימות בנכס.

• מה כבר נוצל ומה עדיין עשוי להיות ניתן למימוש.

• מהן המגבלות והאפשרויות התכנוניות.

• האם קיימות סוגיות שכדאי להסדיר או לפחות להכיר לפני המכירה.

• מהו הפוטנציאל האדריכלי של הנכס מעבר למצבו היום.

• איזה מידע חשוב להחזיק לפני שמגיעים לשלב התמחור והמשא ומתן.

לפעמים הערך של נכס נמצא לא רק במה שבנוי בו היום, אלא במה שאפשר יהיה לעשות בו מחר.

זו לא רק בדיקה של הנכס. זו הבנה של מה באמת אתם מוכרים.

 

אודותיי

אני מיכל אהרוני גובס, אדריכלית רשויה, בעלת תואר שני באדריכלות וניסיון מקצועי של למעלה מ-18 שנה.

הסטודיו הוקם בשנת 2007 ועוסק בפרויקטים פרטיים, ציבוריים ומסחריים, מתכנון בתים ווילות ועד פרויקטים יזמיים ומבנים ציבוריים.

הניסיון שלי בתכנון, רישוי, בדיקת זכויות וליווי פרויקטים מאפשר לי להסתכל על נכס לא רק כפי שהוא בנוי היום, אלא כמכלול של זכויות, מגבלות ואפשרויות עתידיות.

בתהליך הבדיקה אני מחברת בין המידע התכנוני לבין ראייה אדריכלית ומרחבית, כדי לתת לכם תמונה ברורה ומעשית של הנכס לפני שאתם יוצאים איתו לשוק.

בואו לקרוא עוד אודות הסטודיו >>

איך זה עובד

התהליך מתחיל בקבלת החומרים ובשיחה קצרה להבנת הנכס והשאלות שחשוב לכם לברר לקראת המכירה.

לאחר מכן אני מבצעת את הבדיקה המקצועית של המסמכים והמידע התכנוני הרלוונטי לנכס.

הבדיקה כוללת, בהתאם למקרה:

• מעבר על התכניות והמידע הקיים לגבי הנכס.

• בדיקת הזכויות והמסמכים התכנוניים הרלוונטיים.

• בדיקת תיק הבניין וההיתרים הקיימים.

• בחינת שאלות ופוטנציאל נקודתיים.

• בחינת אפשרויות תכנון עקרוניות, ככל שהן רלוונטיות לבדיקה.

• בירור מול גורמי הרשות המקומית לפי הצורך.

בסיום מתקיימת פגישת זום שבה אני מציגה את הממצאים, המשמעויות והאפשרויות שעלו בבדיקה ונותנת מענה לשאלות המרכזיות לקראת המכירה.

לאחר הפגישה מתקבל מסמך מסכם עם עיקרי הממצאים והמסקנות.

 

השלב הבא

אם אתם עומדים לפני מכירת נכס ורוצים להבין את הזכויות, המגבלות והפוטנציאל שלו לפני שאתם מציגים אותו לשוק, ניתן לבצע בדיקה אדריכלית מקדימה ולקבל תמונה תכנונית ברורה יותר של הנכס ושל האפשרויות הקיימות בו.

הבדיקה היא שירות עצמאי ואינה מחייבת המשך לתהליך תכנון.

לפרטים נוספים לגבי בדיקה אדריכלית לפני מכירת נכס ותיאום בוואטסאפ

 

רוצים לבחון גם איך ניתן להשביח או לתכנן מחדש את הנכס לפני המכירה?

אם הבדיקה מעלה אפשרות לשינוי, הרחבה או מהלך תכנוני אחר, ניתן לבחון בנפרד האם נכון לקדם אותו לפני המכירה ומה עשויה להיות המשמעות שלו.

 

שאלות נפוצות

למה כדאי לבצע בדיקה אדריכלית לפני מכירת נכס?

הבדיקה מאפשרת להבין את המצב התכנוני של הנכס, את זכויות הבנייה ואת האפשרויות הקיימות בו לפני שהוא מוצע למכירה. כך ניתן להגיע לתהליך עם מידע ברור יותר ולהציג את הנכס באופן מדויק יותר מול קונים פוטנציאליים.

מה כוללת בדיקת זכויות בנייה לפני מכירה?

הבדיקה מתייחסת לתכניות החלות על הנכס ולנתונים כמו שטחי בנייה, קווי בניין, תכסית, גובה, מספר קומות ומגבלות תכנוניות. בהתאם לנכס נבדקים גם תיק הבניין, ההיתרים ומסמכים נוספים הנדרשים להבנת המצב התכנוני.

האם אפשר לבדוק אם קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו?

כן. ניתן לבחון את התכניות וההיתרים החלים על הנכס ולהבין אילו זכויות כבר מומשו ואילו זכויות עשויות עדיין להיות ניתנות למימוש. האפשרות לממש אותן בפועל תלויה במכלול הוראות התכנון ובנתוני הנכס.

האם זכויות בנייה משפיעות על שווי הנכס?

זכויות בנייה והאפשרויות התכנוניות של הנכס עשויות להיות נתון משמעותי עבור רוכשים, במיוחד בבתים פרטיים, מגרשים ונכסים בעלי פוטנציאל להרחבה או לבנייה נוספת. קביעת שווי כספי של הזכויות או של הנכס היא בתחום השמאות.

האם הבדיקה יכולה להעלות סוגיות שכדאי להסדיר לפני המכירה?

כן. בדיקת תיק הבניין, ההיתרים והמידע התכנוני יכולה להעלות פערים או סוגיות שכדאי להכיר לפני המכירה. בהתאם למקרה, ייתכן שיהיה צורך בבדיקה משלימה של מודד, מהנדס, שמאי או עורך דין.

האם כדאי להסדיר חריגות בנייה לפני מכירה?

אין תשובה אחת שמתאימה לכל נכס. אם עולה פער בין הבנוי לבין ההיתרים, השלב הראשון הוא להבין את מהות הפער ואת האפשרויות הקיימות. לאחר מכן ניתן להחליט, יחד עם אנשי המקצוע הרלוונטיים, האם וכיצד נכון לפעול.

האם הבדיקה מתאימה גם לדירה בבית משותף?

כן, גם בדירה בבית משותף יכולות להיות זכויות, אפשרויות הרחבה, היתרים או תכניות החלות על הבניין. היקף הבדיקה נקבע בהתאם לנכס ולסוגיה שרוצים לברר.